房地产项目定位分析模型设计

房地产项目定位的分析体系和方法（一）需求分析需求分析是对项目所匹配的竞争市场供应和目标消费群体需求对比所形成的市场空间的判断，是项目定位过程中最直接、最理性的依据。需求分析的核心是对市场机会点的判断和选择。区域经济分析。

【答案】：（1）房地产开发项目产品定位 房地产项目的产品定位，是指以满足用户的需要及社会的总体利益为出发点，以产品的整体概念为指引，根据宏观经济环境和企业自身的条件和特点，将房地产开发企业内外的资源进行有效整合和利用，研究、开发出具有核心、形式、延伸诸要素有机结合的房地产产品的全过程。

具体来说，主要按以下流程进行：市场调查土地条件分析和确定潜在客户群产品定位（户型、面积、档次等）租售价格定位，征询意见方案，调整成本与费用测算，预测租售收入和租售进度，经济评价确定后方案。房地产项目如何定位？确立开发理念。

房地产市场定位 通过对产品主要技术参数、模式、产品概念的确认，创造出产品独特的、有自身特征的价值，确立产品在客户的心目中所占的地位。可以是质量、价格、功能、特色、造型。

确立开发理念 其实房地产开发项目的理念就是：为了体现企业的文化、价值观、竞争，同时还要确定开发的经营模式和指导思想，让这个项目能够得到长久的发展，从而有利于品牌建设。明确用途功能 在市场定位的时候，一定要根据城市规划的限制条件以及优利用原则来明确开发的类型。

房地产的价值会不会提高?

由于土地资源有限，成本上升 土地是房地产开发的基本要素，也是最稀缺、最有价值的资源。随着城市化进程的加快和人口规模的扩大，土地需求不断增加，但土地供应相对固定。 这导致了土地价格的上涨，从而提高了房地产开发成本和销售价格。

肯定会的 据英国《金融时报》15日报道，摩根士丹利公司14日公布的一份研究报告预测，如果抵押贷款市场条件不变的话，未来英国商业银行坏账可能大幅度上升，而英国房价未来两年内可能下降15％左右。摩根士丹利的经济学家在这份报告中表示，信贷危机导致抵押贷款融资成本提高，将对房地产价格产生显著影响。

房地产升值，是指在社会经济正常发展的条件下，从长远的发展趋势看，房地产市场交换价值不断上升的趋势。它不同于通货膨胀引起的一般商品价格的普通上涨。房地产升值主要是由土地升值引起的，房地产升值的实质是土地升值。

【答案】：B 长期利率下调，预期房地产投资风险降低。

房价（房地产价格）是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。

房地产估价的特点和本质包括哪些方面?

为估价委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，例如评估投资价值为委托人确定投标报价提供参考，估价报告是一种“私人产品”，这种估价通常是属于咨询性或参考性的。

【答案】：1房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格；2房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价；3房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；4房地产估价不免有误差但误差应在合理范围内；5房地产估价既是科学又是艺术。

房地产估价具有科学性房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上，具有科学性。虽然房地产价格受多种因素影响，构成和变化都比较复杂，难以准确地确定，但究其实质并不是主观臆断，而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。

这种评估特点如下：房地产的客观实在价值，通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。房地产估价是一项专业性很强的业务，估价人员必须具备丰富的经验，才能作出准确合理的判断。

房地产评估具有独特的特点，首先，其结果常常是非市场价值，因为投资价值是针对特定投资者的，可能高于、等于或低于市场普遍认可的价值。这种评估是基于特定对象，包括特定投资者和特定的房地产项目，这使得投资价值评估与市场价值评估的根本区别明显。在评估过程中，合理性原则占据重要地位。

独一无价值量大的特性。独一无二：每一处房地产都有其独特的地理位置、建筑风格、周边环境等特点，这些特点会影响其价值。价值量大：房地产是一种高价值的资产，其价值通常比其他财产如汽车、家具等要高得多，房地产的价值评估需要更加准确和可靠，以确保买卖双方得到公正的交易价格。

...开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法,正确的有...

选项B，在静态分析法中，未来开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值。

【答案】：B、C、E 本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。选项A错误，各项收入、支出发生的时间不同，动态分析法下，将各项收入、支出折算到价值时点上；选项D错误，动态分析法要考虑预售和延迟销售的影响。参见教材P340。

因此开发完成后的价值对应的时间一般是价值时点；对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。

【答案】：B 本题考查的是动态分析法和静态分析法。静态分析法测算过程相对简单。

B项，收益法是指预测房地产的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到房地产价格的方法。D项，假设开发法是指将预测的房地产未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取房地产的客观合理价格或价值的方法。

房地产怎么分析贷款和土地价值之间的平衡

1、本文通过线性回归分析的方法对影响房地产价格因素之银行信贷进行了实证分析，房地产信贷的不断增长为房地产市场提供了强大的货币供给，房地产业价格的持续上涨，也为信贷的经济环境奠定了基础，两者之间相互促进，互为因果关系。

2、房地产地货比指的是：开发商买地的土地款跟将来建设后能卖掉的总货款之间的比例。就是土地价值和能够提供的货值之间的比例。现在一二线城市很多大于1：5，在浙江能做1：8，还有些地方能做到1：3~4，行情好的时候1：9的项目都有。

3、房地产地货比指的是：开发商买地的土地款跟将来建设后能卖掉的总货款之间的比例 计算方式：土地款/卖房总货款 土地款即国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。

4、首先，对于房地产开发贷款的风险管理，银行或金融机构应重点评估房地产项目的可行性。这包括项目的地理位置、市场需求、建筑成本以及未来盈利预期等。例如，一个位于繁华商业区的住宅项目，其市场需求可能较高，但建筑成本和竞争压力也相应增大。

怎样理解中国房地产价格的二元性

1、所谓房地产的二元性，指的是房地产的物质构成，即土地和房屋。所以，房地产是房产和地产的合称。由此基本定义，不难得出房地产价格=房产价格+地产价格。要分析这二项价格构成因素，首先必须明确中国目前的房地产现状。不同于土地私有化的西方国家，中国的房地产是一种所有权和使用权的统一体。

2、郎咸平在其近年来的演讲中，对于中国经济发展中出现的一些现象提出了独特的见解，他将其称为“二元经济体系”。这一理论指出，中国的房地产和股市“虚热”现象，背后有着深层次的经济结构问题。首先，地方政府在追求经济增长和响应中央GDP政策的过程中，过于侧重于基础设施建设，而忽视了民营企业的发展需求。

3、唐明指出，从实质看，房地产税是对房地产产权征税，产权清晰是房地产税运行良好的法律基础。转轨期我国房地产产权制度几经变迁，目前形成了具有中国特色的复杂产权格局：城乡二元结构、房地二元结构和城市多种产权性质房产并立，这直接导致现行房地产税改革缺失“法律基础”。