如何学注会《会计》:巧学投资性房地产转换难点

1、在注册会计师考试里，《会计》可是入门的基础，同时它也是考试中难度最高的科目，有不少人说，只要将《会计》拿下，后面的科目也都会轻轻松松的通过。究竟《会计》难在哪里？如何高效学习？我们来看看吧。

2、注会考试科目一难易程度排序为：《会计》、《审计》属于较难科目，其次是《税法》和《财务成本管理》，《经济法》和《公司战略与风险管理》属于背诵性科目，相对来说较为简单，但是考试科目难易程度是因人而异的。注册会计考试的备考建议注意学习方式。

3、了解会计科目 会计是注会考试所有科目里难度比较大的科目，虽然知识点分散但是逻辑主线相对清晰。注会考试对知识点的考查注重综合性，考点之间有内容交叉。近些年命题规律突出表现为：考核内容全面、注重热点知识点。学习时间的规划 凡事预则立，不预则废。

4、房地产转换的会计处理是中级会计考试中《中级会计实务》的重要知识点，转换处理方法分为成本模式和公允价值模式两种，主要涉及的会计科目有投资性房地产累计折旧/折旧、投资性房地产减值准备、投资性房地产、其他综合收益等。

5、非投资性房地产按转换日公允价值计量。不管当日公允价值高于原账面价值还是低于原账面价值，差额都计入公允价值变动损益。②非投资性房地产→投资性房地产：投资性房地产按转换日公允价值计量。当日公允价值高于原账面价值的，贷方差额计入资本公积；当日公允价值低于原账面价值的，借方差额计入公允价值变动损益。

6、说明：投资性房地产公允价值计量方法下，不再计提折旧和摊销，但是税法上仍然是按照一贯的方法计算摊销的，这部分差异构成了持有期间很典型的一个暂时性差异，很多学员容易忽略这部分暂时性差异。另外如果是成本模式计量的投资性房地产，计提减值又是暂时性差异形成的一部分原因，不过这部分已经不再是难点了。

CPA会计之投资性房地产初始计量问题

投资性房地产的初始计量可以采取成本计量法或公允价值计量法。相关内容如下：成本计量法是以购买或建造投资性房地产时支付的成本为基础进行计量，包括购买价款、相关税费和直接与投资性房地产相关的改造、装修等费用。公允价值计量法是以投资性房地产在初始计量日的公允价值进行计量。

【答案】：B 本题考核投资性房地产的初始计量。无论投资性房地产后续计量是何种模式，初始计量都是按照实际成本。

土地使用权作为投资性房地产核算的，比如购入土地使用权的时候就决定建成之后的建筑物对外出租，那么从购入的时候土地使用权就是作为投资性房地产核算，在建造期间不摊销，建成之后的摊销计入其他业务成本；在建期间影响土地使用年限，折旧时应该扣除在建期间的使用年限。

公允价值法：公允价值法是指在投资性房地产取得时，以其公允价值作为初始计量的基础。公允价值是指在资产交易中，交易双方在知情、自愿、无偏见的情况下，所确定的交易价格。在公允价值法下，投资性房地产的后续计量主要采用公允价值变动损益等方式。

投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

CPA《会计》知识点:成本模式下投资性房地产转换

1、转换日的确认，转换日以转换后的形式开始日为准。即从非投资性房地产转为投资性房地产，转换日为租赁期开始日；从投资性房地产转向非投资性房地产，转换日为自用开始日。

2、采用成本模式计量的投资性房地产转为公允价值模式时，按照会计政策变更处理。（正确）在成本计量模式下，应当按照《企业会计准则第4号一固定资产》和《企业会计准则第6号一无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号一资产减值》的规定进行处理。

3、一）投资性房地产开始自用。（二）作为存货的房地产，改为出租。（三）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值。（四）自用建筑物停止自用，改为出租。第十四条：在成本模式中，应当把房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

4、[知识点理解和总结]转换日的确认，转换日以转换后的形式开始日为准。即从非投资性房地产转为投资性房地产，转换日为租赁期开始日；从投资性房地产转向非投资性房地产，转换日为自用开始日。

5、成本模式下，无论是投资性房地产向非投资性房地产转换，还是非投资性房地产向投资产房地产转换，都应对应节转，不确认损益。

关于注会投资性房地产差错更正的会计处理?

差错更正和投资性房地产的计量模式转换是存在区别的，差错更正需要按照原正确的会计处理进行调整，因为投资性房地产错误地转换为公允价值模式计量，转换时计入了其他综合收益，所以差错更正需要冲回这部分其他综合收益。

【答案】：A、C、D 本题考核非投资性房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产。

贷：投资性房地产——公允价值变动 1200 投资性房地产 8500 （2）调整本年金额 按照错误做法，本年需要抵消掉投资性房地产累计折旧（摊销）贷方340，以及其他业务成本借方340。而后调整投资性房地产——公允价值变动贷方800（7300 - 6500）。

会计准则规定。第六条 对于有确凿证据表明可以采用公允价值模式计量的投资性房地产，在首次执行日可以按照公允价值进行计量，并将账面价值与公允价值的差额调整留存收益。所以，你不能调整资本公积，而应该直接调整的是未分配利润。

为什么注册会计师会计书第七章投资性房地产的处置成本模式下计入其他...

1、因为作为企业，主营业务主要是生产产品，而投资房地产不属于主营业务，所以投资性房地产处置的成本必须厂在其他业务成本″中列支。即如果用银行存款投资，会计分录是借：投资性房地产处置 贷：银行存款。

2、因此，在处置投资性房地产时，需要综合考虑其历史成本、累计折旧/摊销、公允价值变动以及可能产生的税费等因素，来确定最终的处置成本和收益。

3、投资性房地产属于你的经营收入，在持有期间即确认其他业务收入，交营业税，持有期间的折旧摊销也相应的计入其他业务成本，在处置的时候，自然应当计入其他业务成本。

4、是因为会计准则中将投资性房地产作为企业的一项日常活动，需要通过主营业务收入或者其他业务收入核算。现行的准则中对于收入和利得分别是这样规定的：收入：是指企业在日常经营活动中形成的，与所有者投入资本无关，会导致所有者权益增加的经济利益总流入。

5、所以在还没卖时也就不算利润，作为不进利润表的科目，等哪天真正因为之前升值部分而卖到了原价加升值部分的更高的价了，得到了比原价更多的钱了，才算真正实现这个收益。不然都是假的，只是个数字而已，市场上的数字会变的。