房地产开发项目可行性研究的主要内容?

1、详细可行性研究是在初步可行性研究的基础上，采用最新的资料和数据，对房地产开发项目进行深入的技术经济论证，对开发项目是否可行作出判断，项目实施提出建议，是委托方确定最优开发方案和科学决策的依据。

2、组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。

3、【答案】：房地产投资可行性研究的任务主要包括：（1）全面了解市场需求状况及其发展趋势。包括市场供需状况，特别是竞争性房地产供给状况。这是决定项目是否上马的基本依据。（2）选择投资项目和最佳实施方案。该投资是新建房屋、旧房改造、还是房屋出租或物业管理服务，比较各方案并确定最佳方案。

开发项目总投资的构成及各项费用包含的主要项目(房地产的)

1、编制房地产发展规划和房地产开发年度计划时，必须优先安排普通商品住房、经济适用住房、危旧住房改造和城市基础设施建设中的拆迁补偿用房的开发项目。 土地、规划、建设等部门审批开发项目，应当符合房地产开发年度计划的要求。

2、房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用：管理费用。可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3%左右计算。销售费用。指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：（1）广告宣传费。

3、固定资产投资是指项目从可行性研究到全部建成，并经正式验收转为固定资产这一过程中发生的所有支出，主要包括建筑安装工程费用、设备购置费用、预备费用、其他费用等四大类费用。建筑安装工程费用建筑安装工程费用是指直接形成固定资产的工程项目费用。

4、主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。

5、项目总投资包括以下几个方面： 建设投资 建设投资主要是指项目在建设和实施过程中所需的各项费用，包括土地购置费用、建筑工程费用、设备安装费用等。这些费用是项目从规划到建设完成阶段的主要投入，确保项目的实体建设得以进行。 流动资金投资 除了建设投资外，项目总投资还包括流动资金投资。

6、土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。

房地产投资开发业风险存在于哪些方面?

1、房地产投资风险房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。

2、市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。

3、房地产投资风险主要源于信息不全、不准确，导致决策草率；宏观形势的意外变化，如物价上涨、货币政策、房地产供求形势变化等；发展商主观判断失误，如过于乐观估计市场前景、只考虑一时市场状况而不考虑周期因素、过分依赖“关系”而忽视经营实力；以及自然灾害和意外事故带来的工程建设风险。

4、、购买力风险。在房地产投资的风险主要有哪些 的分析中，是指由于物价 总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人 们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使 其遭受一定的损失 3 、流动性和变现性风险。

房开企业开发项目的自有资金如何认定?

1、您好同学，房地产企业自有资金是指企业为进行生产经营活动所经常持有，可以自行支配使用并毋须偿还的那部分资金。

2、房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%”。 但在2006年《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构》。

3、企业自有资金=资产-负债 企业自有资金=所有者权益 自有资金是“借入资金”的对称。企业为进行生产经营活动所经常持有、能自行支配而不需偿还的资金。西方私营企业的自有资金。主要来自股东的投资及企业的未分配利润。在社会主义制度下，全民所有制企业的自有资金，主要是国家财政拨款及企业的内部积累。

4、抛开个别商业银行确有违规经营的本意外，问题产生的原因应归集为两个方面，一是对自有资金的标准判断存在差异，二是缺乏根据开发企业的经营及财务状况分析其筹集自有资金能力的依据。 央行《通知》相较以往有了一个明显的进步，它给出了自有资金的内涵，明确指出自有资金是指所有者权益，即企业净资产。

5、房地产项目自有资金如何确认，自有资金不足30%那以股东个人名义借款再投入公司 就可以的。银行贷款的流程：建立信贷关系。要申请银行贷款，首先要申请建立信贷关系时企业须提交《建立信贷关系申请书》一式两份。银行在接到企业提交的申请书后，要指派信贷员进行调查。

6、比如银行在给房地产开发企业发放贷款的前提条件，就是其项目资本金到位，否则就无法发放贷款。 这些概念名称相似，既相互联系但又有区别，确实有时很容易混淆。本文将对这些概念，尤其是常见的项目资本金、自有资金定义及适用情形等进行梳理和总结。

房地产工程项目投资成本控制?

1、设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费用在建设工程全过程费用中比例不大，一般占建筑安装成本的5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上。设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。

2、根据市场与资源的波动，调整成本控制计划，重新对资源进行配置，提高工程质量的同时，降低投资成本，实现利益的最优化。2成本控制的方法1建立健全成本控制与监督机制良好的制度保障是开展一切工作的前提，在房地产工程项目投资成本的控制过程中要建立健全两个机制。

3、项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。采用招标方式选择工程承包单位与材料供应商在选择工程项目的承包单位和材料设备的供应商时，进行公开招投标是控制工程成本的最有效办法。

4、房地产开发商应对整个项目的开发做好定位、营运方案，并向各有关职能部门及所委托的工程管理公司就营运方案进行技术交底，给出明确的各项成本控制指标，对成本控制、开发意图有一个统一的意识。

5、在实际的开发过程中，需要实现对房地产开发项目的成本优化控制，将成本控制的作用充分的发挥出来，提高房地产开发项目的社会和经济效益，促进房地产行业的持续健康发展。

6、在此过程中的成本控制就是前面提到的前期成本，对前期成本的管理是要求公司领导班子要有广泛的信息渠道和良好的社会关系。时下获得工程不仅仅是招投标实际上发生的费用，因此公司要从工程的质量、公司的信誉上来减少前期成本的投入。 （三） 项目部的成本管理 项目部的成本管理应抓好三个层次的工作。

固定资产投资渠道分类

1、全社会固定资产投资按照管理渠道分为四个关键部分：基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资和其他固定资产投资。基本建设投资涵盖新建、扩建工程，总投资额需达到500万元以上。

2、全社会固定资产投资按经济类型可分为国有、集体、个体、联营、股份制、外商、港澳台商等。 按照管理渠道，全社会固定资产投资总额分为基本建设、更新改造、房地产开发投资和其他固定资产投资四个部分。

3、全社会固定资产投资按登记注册类型可分为：国有、集体、个体、联营、股份制、外商、港澳台商、其他等。按照管理渠道可分为：基本建设、更新改造、房地产开发和其他固定资产投资四个部分。按经济统计可划分第一产业是指农、林、牧、渔业。

4、在财务报告期间，固定资产投资的资金来源涉及到多种渠道。这些资金并非仅来源于直接拨款，还包括其他多种形式的投入。投资项目的国民经济行业分类是根据其实际建成后的用途和产品性质，以及社会经济活动的属性来确定的。对于基本建设项目，其行业分类是基于具体的建设项目本身，而非整个企业的行业归属。